2020年(nián)19-20日，西(xī)安威科咨詢舉辦、由威科學堂張楊老師(shī)主講的關于《房地産投資實務與拿地決策、投資測算(suàn)及法務風險規避》研讨會(huì)在西(xī)安市(shì)蓮湖(hú)區億融酒店開(kāi)課，并圓滿結束！接下(xià)來為(wèi)大家介紹本次課程中的精彩内容：

張老師(shī)

 曾任某TOP10央企房企華南(nán)大區投資總；曾就(jiù)職于深圳萬科地産、卓越集團投資總。

 在深圳從(cóng)事(shì)投資工(gōng)作至今，簽約項目二十餘個(gè)，項目種類涉及收并購、城(chéng)市(shì)更新、招拍挂等。簽約項目總面積三百萬餘平方米，總貨值超千億，完整跟進多(duō)個(gè)收并購及城(chéng)市(shì)更新項目全流程，擁有豐富的投資經驗。

課程大綱

一(yī)、房地産投資實務與拿地決策

01、拿地決策♞

1、典型房企投資策略：

（1）私企：

案例：碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求

案例：融創的投資區域，收并購鼻祖

案例：萬科的投資區域，最授權的管理機(jī)制

（2）國(guó)企：

案例：招商蛇口

2、土(tǔ)地價值判斷

（1）拿地方法：把握好天時、地利、人和

（2）拿地技(jì)巧：看(kàn)城(chéng)市(shì)、看(kàn)區域、看(kàn)項目、看(kàn)收益

（3）項目研判的四個(gè)維度：土(tǔ)地、效益、市(shì)場、風險

02、投資交易模式♞

1、交易類型：一(yī)手項目、二手項目

2、交易模式特點及難點：

（1）特點

（2）難點

（3）招拍挂交易方式簡析

（4）收并購交易方式簡析

（5）城(chéng)市(shì)更新交易方式簡析

03、地産投資的流程♞

1、地産投資流程：招拍挂、收并購、舊(jiù)改

2、土(tǔ)地信息的收集：信息的來源與種類

3、土(tǔ)地信息初判：重要性維度與可行性維度

4、經濟可行性研判：财務測算(suàn)涵蓋内容、輸出結果、評價指标、投資标準

5、可行性研究報(bào)告

6、商務談判及交易方案：合作意向書、合作協議

7、投資達成

8、投資達成後事(shì)項

04、地産投資未來的趨勢與機(jī)遇把握♞

1、行業(yè)進一(yī)步集中化，中小(xiǎo)企業(yè)面臨要“規模“還(hái)是要”差異化“的抉擇

2、投資的趨勢進入後碧桂園/恒大時代

3、未來投資布局明确：聚焦城(chéng)市(shì)群、找準增長(cháng)點、深耕優勢區域

二、房地産投資測算(suàn)

01、投資測算(suàn)的經濟可行性研判♞

1、财務測算(suàn)的基本邏輯：模拟一(yī)條項目開(kāi)發運營的現金流，定量的論證項目的經濟可行性，以幫助投資者決策

2、财務測算(suàn)的前提輸入條件(jiàn)：設計規劃指标、銷售計劃、運營計劃、土(tǔ)地成本、建安成本、三費(fèi)、三稅、經營物(wù)業(yè)假設、融資方案

3、财務測算(suàn)的輸出結果：核心評價指标、現金流量圖、敏感性分析

4、生(shēng)成可行性研究報(bào)告

02、财務測算(suàn)模塊解析♞

1、招拍挂項目測算(suàn)

（1）城(chéng)市(shì)闆塊深化研究：如何充分認知市(shì)場

（2）測算(suàn)視角下(xià)的産品最優化：怎樣提高(gāo)貨值？

（3）測算(suàn)視角下(xià)的成本最優化：怎樣降低(dī)成本？

2、收并購項目測算(suàn)

（1）溢價的處理：直接處理、間接處理

（2）稅務的特殊處理

（3）不同交易架構對測算(suàn)的影響

課中互動

三、投資相(xiàng)關法律實務

01、在建工(gōng)程轉讓♞

1、法律特點及适用情況：交易前提、交易特點、适用情況

2、法律風險及防範措施

3、在建工(gōng)程轉讓的特殊情況：未達到(dào)25%投資額的處理方案

02、股權類合作開(kāi)發♞

1、法律特點及優劣勢

2、法律風險：土(tǔ)地風險、股權風險、債務風險

3、法律風險防範

（1）股權收購之買新不買舊(jiù)

（2）股權收購之收購還(hái)是增資

（3）收購前法律财務盡職調查，合同設置相(xiàng)應條款

4、股權收購的特殊情況

（1）土(tǔ)地尚未落實

（2）拟收購的股權未實際出資

（3）已質押的股權能(néng)否轉讓

（4）拟交易的股權存在其他權利瑕疵（如已轉讓第三人但未辦理工(gōng)商變更，股權代持）

（5）收購國(guó)資股權，外資股權

03、聯營型合作開(kāi)發♞

1、法律特點

2、法律風險及防範措施

04、委托代建代管♞

1、法律特點及适用情況：交易前提、交易特點、适用情況

2、法律風險及防範措施：合作模式、風控措施

05、投資法務盡職調查♞

1、盡職調查：财務、法務盡調元素

2、需發表意見(jiàn)及風險預估

（1）基礎信息調查

（2）股權并購類法務風控

（3）股權并購類稅務風控

（4）資産收購類法務風控

（5）權益合作——代建&權益收購

06、投資法務設計思路(lù)♞

1、如何設置交易架構

2、如何約定交易價款

3、資金支付原則、節奏設計思路(lù)

4、違約責任設計思路(lù)

07、投資法務疑難雜(zá)症♞

1、标的資産的自(zì)身瑕疵

案例一(yī)：坂田項目（規劃沖突）

案例二：南(nán)山項目（拆遷不可控）

案例三：惠州項目（土(tǔ)地無法移交）

2、行政審批的風險

案例四：龍崗項目（政策變化）

3、或有負債出現的風險

案例五：平湖(hú)項目（涉訴）

4、土(tǔ)地成本及稅務風險

案例六：寶安項目（土(tǔ)地成本是否抵稅）

5、合作方風險

案例七：資産包（優先購買權）

案例八：惠州項目（合作方意願）

四、房地産融資方式及策略

01、中國(guó)房地産融資現狀和前景♞

1、穿透原則精準打擊銀(yín)行、信托渠道灰色地帶

2、當下(xià)房地産項目現存融資方式

3、更多(duō)房企尋求合作，“大魚吃(chī)小(xiǎo)魚”也愈演愈烈

4、資産證券化開(kāi)始快速發展

5、融資分化指引地産未來方向

02、房地産融資産品♞

1、銀(yín)行資金

2、房地産信托資金

3、房地産保險資金

4、地方及國(guó)有金控平台

5、房地産企業(yè)債券

6、房地産公司上(shàng)市(shì)

7、房地産資産管理計劃

8、中小(xiǎo)房企與房地産私募基金

9、房地産資産證券化

五、産業(yè)地産投資

01、産業(yè)勾地模式：案例♞

1、自(zì)帶産業(yè)模式

2、先住後産模式

3、借雞生(shēng)蛋模式

4、資源合作模式

02、勾地項目流程♞

03、産業(yè)地産盈利模式♞

本次課程已經結束，至此，威科2020年(nián)的公開(kāi)課完美收官。本次課程的課後資料已發送至學員(yuán)的郵箱，請注意查收！如有問題或需要可随時聯系我們，西(xī)安威科咨詢将為(wèi)您服務。