講師(shī)介紹
伍老師(shī)：
威科咨詢高(gāo)級講師(shī)、曆任：萬達及萬科百萬平方城(chéng)市(shì)綜合體項目中任成本負責人、多(duō)家知名标杆地産企業(yè)區域及集團成本副總、成本總、集團運營總、大運營副總裁（分管研發、設計、工(gōng)程、品質、成本、招采、計劃、運營）；
專業(yè)特長(cháng)：
同濟大學土(tǔ)木(mù)工(gōng)程專業(yè)學士，項目管理碩士、20年(nián)成本管理及項目管理經驗。
熟悉地産标杆“兩萬”--萬科、萬達成本管理體系與項目操作實踐。在住宅地産、商業(yè)地産、旅遊地産、産業(yè)地産的成本管理與項目運營管理方面擁有豐富經驗。
同濟大學、浙江大學EDP客座高(gāo)級講師(shī)；
授課經曆：
凱德、萬科、龍湖(hú)、華潤、中海、招商蛇口、恒大地産、碧桂園、綠地集團、保利集團、富力地産、金地集團、中建地産、瑞安、合景泰富、嘉華集團、越秀集團、金科地産、合生(shēng)創展、中國(guó)金茂、中信地産、旭輝地産、藍光(guāng)地産、中鐵集團、首地集團、葛洲壩集團、北(běi)科建集團、當代地産 、佳兆業(yè)、蘇甯環球、京投銀(yín)泰、大華集團、陸家嘴集團、上(shàng)投集團、城(chéng)開(kāi)集團等。
周老師(shī)：
威科咨詢地庫優化産品研發專家、合夥人、房地産實戰派專家，産品創新專家、原華夏幸福基業(yè)地産副總經理
履曆特長(cháng)：
17年(nián)地産總經理經曆，實戰派專家。原華夏幸福基業(yè)地産副總經理，先後在深圳、北(běi)京、三亞等地任職，具有豐富的實戰經驗和理論功底。
建築設計公司合夥人，多(duō)家企業(yè)顧問，多(duō)家創業(yè)公司合夥人，清華等多(duō)家培訓機(jī)構核心講師(shī)。
周老師(shī)擅長(cháng)從(cóng)看(kàn)似紛繁複雜(zá)的表面現象中探尋底盤邏輯，并能(néng)夠總結出可複制的套路(lù)。
周老師(shī)創新能(néng)力突出，曾獲6項國(guó)家專利。
周老師(shī)對企業(yè)發展路(lù)徑、産品設計與策劃、營銷組織與創新、團隊管理與構建等都有自(zì)己獨到(dào)見(jiàn)解，形成了可行、高(gāo)效、能(néng)複制的系列戰略戰術(shù)，每次都能(néng)讓學員(yuán)腦(nǎo)洞大開(kāi)，并且付諸于工(gōng)作之中。
課程收益1. 系統分析地産項目全周期成本和各類無效成本，分層分類分結構；
2. 幫助成本人員(yuán)識别房地産項目開(kāi)發過程中的産生(shēng)的無效成本及成因；
3. 借鑒标杆房企經驗，全面系統地處理無效成本，并制定機(jī)制和措施防範無效成本；
4. 通(tōng)過案例加深對無效成本的認知；
5. 标杆房企工(gōng)具模闆，直接套用，幫助工(gōng)作提升；
6. 借鑒無效成本識别與管控解決方案：減少項目無效成本，提高(gāo)成本管理水(shuǐ)平，提升項目效率和收益。
課程對象房地産公司總經理、分管（設計、成本）副總、項目總、設計、成本部門(mén)負責人。
課程大綱
第一(yī)天：
一(yī)、房地産項目全成本費(fèi)用與無效成本的構成
1. 地産項目的全成本費(fèi)用、有效成本和無效成本定義
2. 項目開(kāi)發成本增加的主動被動判定方式
3. 有效成本與無效成本的界定
4. 無效成本計算(suàn)公式
5. 無效成本對利潤的影響
6. 無效成本管理中的職責與分工(gōng)
二、無效成本産生(shēng)的原因、現象表現與分層分類分結構解析
1. 無效成本在哪些部門(mén)中形成及原因分析
2. 無效成本在開(kāi)發的哪些階段過程形成，成因分析
3. 無效成本如何快速識别
4. 七大類無效成本的形成原因分析
5. 土(tǔ)地類成本：2項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
6. 營銷費(fèi)類成本：3項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
7. 管理費(fèi)類成本：2項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
8. 稅收類成本：6項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
9. 法律風險類成本：3項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
10. 工(gōng)程類成本：4大分類27項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
1) 設計失誤：造成的無效成本及内容分析
【案例解析】設計失誤類案例
典型案例：1-31（規劃、建築、結構、機(jī)電(diàn)、強電(diàn)、弱電(diàn)、消防、裝修、門(mén)窗(chuāng)、節能(néng)、設備、部品、地庫、售樓處、景牆、設備平台、商鋪、示範區、審圖、廚房、結構與景觀沖突、入戶單元、電(diàn)梯前室）
2) 政府罰款：造成的無效成本及内容分析
【案例解析】政府罰款類案例
典型案例：1-3（違反規定、政策不熟、繳付類）
3) 管理失誤：造成的無效成本及内容分析
【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-69（、施工(gōng)組織、開(kāi)口、預埋失誤、品質提升、樣闆房搶工(gōng)、基礎放(fàng)坡、無證施工(gōng)、樁基檢測、入戶大堂、定标單位二失誤、最低(dī)價定标失誤、定價差異、測繪、遺留未遷移、泥漿費(fèi)用、停工(gōng)浪費(fèi)、退場索賠、樁型更改、塌方處理、銷售要求、搶首開(kāi)、樣闆房調整、搶前施工(gōng)、拆改、預留錯(cuò)誤、拆改拆除、甩項增加、閑置退場、結構沖突、養護增加、雨季增加費(fèi)用、外牆塗料、直委價差、退場價差、營銷承諾、規劃後期增加、季節性增加、圖紙(zhǐ)不交圈、恢複費(fèi)用、窗(chuāng)處理、停車位、尺寸把握不準、變壓器(qì)、吊頂效果、樣闆房合圖錯(cuò)誤、完善設計效果、人防類、景觀示範區、字體标識、效果把控、白(bái)圖藍圖不一(yī)緻、後期二改、欄杆工(gōng)程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通(tōng)、計容差異、進戶門(mén)内外開(kāi)、效果差異、營銷開(kāi)放(fàng)）
4) 延期交付：造成的無效成本及内容分析
【案例解析】延期交付類案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
11. 非經濟賬類成本：2大分類3項内外結構中的無效成本與産生(shēng)原因分析
三、項目前期階段無效成本的産生(shēng)與案例詳解
1. 土(tǔ)地拓展階段無效成本産生(shēng)的原因及案例解析
a) 核心指标控制不嚴，方案強排粗，成本測算(suàn)不準。
b) 政策規範解讀(dú)不清晰。
c) 場地條件(jiàn)調研不足。
2. 方案階段無效成本産生(shēng)的原因及案例解析
a) 産品定位不合理、不清晰、不準确，導緻定位後期修改。
b) 産品配置不嚴謹、不适配、不精準。
c) 項目運營思路(lù)不明确，總圖布置、産品排布不符合不符合運營要求。
d) 規範理解不到(dào)位，圖紙(zhǐ)質量差。
e) 核心指标控制不嚴謹，成本超标。
3. 施工(gōng)圖設計及施工(gōng)階段無效成本産生(shēng)的原因及案例解析
a) 施工(gōng)圖指标測算(suàn)差别導緻的與方案指标的差異，損失核心指标。
b) 建築設計核心指标控制不嚴謹。
c) 結構設計核心指标控制不嚴謹。
d) 機(jī)電(diàn)設計核心指标控制不嚴謹。
e) 景觀/室内設計核心指标控制不嚴謹。
f) 錯(cuò)漏空缺産生(shēng)的無效成本。
四、無效成本處理原則
1.公開(kāi)披露原則：如何通(tōng)過信息平台将無效成本從(cóng)項目發起直至有效披露至集團
2.無效成本的抵扣原則：
a) 實際發生(shēng)無效成本的金額确定原則（區分有成就(jiù)共享和無成就(jiù)共享不同情況）
b) 單項目及多(duō)項目無效成本罰款的原則
c) 單項目及多(duō)項目中無效成本抵扣罰款的順序
3.監督檢查及獎罰機(jī)制：
a) 過程階段的檢查和處罰機(jī)制設計
b) 結算(suàn)關門(mén)階段的檢查和處罰機(jī)制設計
4.無效成本預留：
a) 無效成本預留的比例計提
b) 無效成本抵扣約定
c) 無效成本預留抵扣上(shàng)限設定
五、無效成本的核算(suàn)原則
1. 罰款類無效成本核算(suàn)原則
2. 賠償類無效成本核算(suàn)原則
3. 變更簽證類無效成本核算(suàn)原則
4. 合同補充協議類無效成本核算(suàn)原則
5. 費(fèi)用增加類無效成本核算(suàn)原則
六、項目無效成本的控制
1. 無效成本管理的過程程序
2. 無效成本的統計分析方法
3. 合同無效成本分析
4. 月(yuè)無效成本分析
5. 項目無效成本分析
6. 無效成本的成本系統操作流程
7. 無效成本晾曬，多(duō)途徑公開(kāi)，責任約談
8. 無效成本的抽查與督辦
9. 無效成本管理的123數字密碼
七、降低(dī)無效成本提升項目收益的措施
1. 拿地階段漏鬥篩選與風險排查及标杆房企案例解析
2. 定位與設計階段降低(dī)無效成本的措施
3. 圖紙(zhǐ)階段降低(dī)無效成本的措施
4. 施工(gōng)階段降低(dī)無效成本的措施
5. 招标階段降低(dī)無效成本的措施
6. 銷售端降低(dī)無效成本的措施
7. 無效成本對标與管控
8. 無效成本優化：如何降低(dī)項目無效成本，提升成本管理水(shuǐ)平
9. 契約責任下(xià)目标成本包幹及無效成本管控
10. 标杆房企成本零浪費(fèi)計劃與實施
11. 成本管理的閉環與業(yè)務提升
案例1：地庫無效成本研究分析與應對措施
案例2：産品設計無效成本控制與優化
案例3：管理無效成本優化提升方案與落地
第二天：
第一(yī)部分：地庫設計
1、 産品策劃階段的地下(xià)室面積預估
案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下(xià)室面積預估
2、 塔樓下(xià)部空間的應用與設計
案例講解：應用案例分享，塔樓下(xià)部空間界定創造的價值
3、 塔樓下(xià)部設備用房的類型
案例講解：老師(shī)提供表格化的内容，作為(wèi)檢查設備用房位置選擇對否的工(gōng)具。
4、 人防位置不一(yī)定優選地庫入口
案例講解：由于地方政府對于坡道是否作為(wèi)人防出入口有不同認知，可能(néng)采取不同策略
5、 固定地下(xià)室總面積條件(jiàn)下(xià)的優化設計對策
案例講解：成都、西(xī)安等地方性政策約束下(xià)的優化方案
6、 地庫負二樓坡道位置選擇
案例講解：不同坡道位置選擇對于成本的差異
7、 開(kāi)敞式車庫設計要點
案例講解：開(kāi)敞式車庫的優勢分析與難點
第二部分：地庫成本
1、 獨立式地下(xià)室之優劣分析
案例講解：某上(shàng)市(shì)地産公司一(yī)體化施工(gōng)和分體施工(gōng)帶來的成本差異
2、 單層和多(duō)層地下(xià)室成本分析
案例講解：多(duō)層與單層地下(xià)室的經濟指标差異
3、 大小(xiǎo)柱網優劣對比
案例講解：大柱網和小(xiǎo)柱網的成本差異
4、 局部凹陷部分保留與放(fàng)棄的原則
案例講解：通(tōng)過精确計算(suàn)，明确選擇之後的成本得失
5、 車庫層高(gāo)的成本敏感度分析
案例講解：現場計算(suàn)層高(gāo)每增加一(yī)米的代價
8、 機(jī)械車位的應用條件(jiàn)
案例講解：用工(gōng)具計算(suàn)機(jī)械車位使用的零界點
9、 地下(xià)室結構優化創造的價值
案例講解：地下(xià)室結構優化帶來的效率和成本影響
第三部分：地庫創新與優化
1、 住宅車位賣點創新
2、 商業(yè)車庫的空間耦合
3、 多(duō)層錯(cuò)層地下(xià)室車庫
4、 嵌入式深基坑地下(xià)室三位一(yī)體技(jì)術(shù)
5、 數據解讀(dú)市(shì)場流行的LOFT地下(xià)室
6、 設計師(shī)會(huì)排幾個(gè)停車方案？
7、 優化出了業(yè)績會(huì)不會(huì)讓領導鄙視？
8、 車位優化消耗的時間也是成本
9、 影響停車效率的相(xiàng)關指标分析
案例講解：地庫優化案例分享