新形勢、新政策，房企及衆多(duō)投資企業(yè)開(kāi)始發力文旅、康養等産業(yè)地産、城(chéng)市(shì)更新、舊(jiù)改、存量盤活、收并購等業(yè)務，但是大部分企業(yè)對于産業(yè)拿地、城(chéng)市(shì)更新、收并購、舊(jiù)改、存量盤活等業(yè)務前期拿地建設指标緊缺、規劃不符、土(tǔ)地痛點、土(tǔ)地風險、生(shēng)态觸碰、拿地模式等問題認識程度不足，導緻很多(duō)項目無法推進、風險重重，耽誤公司業(yè)務發展。如耕地、林地、園地是否可以建設、基本農田是否可以建設占用、如何調整風景名勝區、生(shēng)态紅(hóng)線、自(zì)然保護地等邊界、如何将工(gōng)業(yè)用地調整為(wèi)住宅等相(xiàng)關土(tǔ)地問題。

    2022年(nián)7月(yuè)30-31日，威科咨詢第八屆地産總動員(yuán)系列課程《土(tǔ)地新政解讀(dú)、存量盤活與升值、城(chéng)市(shì)更新操作實戰指引與案例剖析》，我們邀請到(dào)威科咨詢高(gāo)級講師(shī)、城(chéng)市(shì)更新實戰操盤專家，國(guó)内甲級規劃院土(tǔ)地業(yè)務部負責人于老師(shī)主講。

課程目的

本課程将系統講解拿地過程中遇到(dào)的各類問題、風險及解決方式。如：如果通(tōng)過國(guó)土(tǔ)空間規劃“多(duō)規合一(yī)”解決建設用地指标緊缺問題、規劃不符問題；如何通(tōng)過土(tǔ)地規劃、城(chéng)市(shì)規劃、生(shēng)态規劃修改解決目前土(tǔ)地規劃問題；如何解讀(dú)與實操執行最新《土(tǔ)地管理法》及《土(tǔ)地管理法實施條例》，利用集體土(tǔ)地入市(shì)模式拓寬公司拿地途徑；如何将公司項目劃入“區片開(kāi)發”範圍内建設商品住宅；如何操作土(tǔ)地征收、把控收并購土(tǔ)地風險，避免項目大坑。如何控制拿地風險，節約拿地成本，把握《國(guó)土(tǔ)空間規劃》時代機(jī)遇無償獲取新增建設用地指标。在此，我們站(zhàn)在實操角度，挖掘項目風險，控制項目風險，幫助大家解決拿地棘手問題及痛點。

又(yòu)結合實戰案例分享：關于存量開(kāi)發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路(lù)徑、退出與城(chéng)市(shì)更新操作流程、實務與風險。緻力于帶領各位優秀事(shì)業(yè)夥伴，系統學會(huì)“存量”開(kāi)發。本課程從(cóng)地塊選擇、項目合作、開(kāi)發模式、協議簽訂、交易價格、開(kāi)發流程、政府談判、心态博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風險控制等方面全方位講授，系統、易懂(dǒng)。

課程對象

1、土(tǔ)地一(yī)級開(kāi)發公司、城(chéng)投公司、城(chéng)市(shì)更新投資集團、房地産開(kāi)發公司、政府平台投資公司、不動産收購、處置相(xiàng)關企業(yè)、國(guó)有資産盤活企業(yè)、産業(yè)地産開(kāi)發、實業(yè)集團、文旅康養、特色小(xiǎo)鎮企業(yè)、基建投資、施工(gōng)企業(yè)、地産運營、金融機(jī)構、律師(shī)事(shì)務所、土(tǔ)地開(kāi)發利用單位、土(tǔ)地服務咨詢機(jī)構、策劃相(xiàng)關單位。

2、收并購、資産重組、不良資産處置、證券機(jī)構、國(guó)企改革、片區綜合開(kāi)發、PPP項目、舊(jiù)改、城(chéng)市(shì)更新、基礎設施建設、存量挖潛、産業(yè)勾地、土(tǔ)地一(yī)二級開(kāi)發等相(xiàng)關企業(yè)

3、其他涉及拿地、土(tǔ)地開(kāi)發實業(yè)集團、制造業(yè)集團

課程大綱

第一(yī)天

闆塊一(yī)：如何參與《國(guó)土(tǔ)空間規劃》編制，解決土(tǔ)地痛點，操作項目符合政府規劃，助力快速拿地

（一(yī)）土(tǔ)地問題：

1、如何争取新增指标，将農用地轉為(wèi)建設用地，布局拿地項目

2、如何挖掘存量建設，進行建設用途變更，突破拿地瓶頸

3、如何參與規劃編制，操作公司項目符合政府原始規劃

4、如何快速修改規劃，解決棘手痛點問題，獲取定制土(tǔ)地

5、如何操作項目進入《成片開(kāi)發區》進行項目征收

6、如何操作集體轉為(wèi)國(guó)有，做好住宅+産業(yè)模式

7、如何操作耕地、林地轉為(wèi)建設用地，布局建設項目

8、如何利用集體經營性建設用地，做好農村(cūn)項目布局

9、集體土(tǔ)地未來拿地模式及風險控制

10、如何利用耕地、林地，進行項目布局

11、如何進行“點狀供地”，節約拿地資金

12、如何研判土(tǔ)地現狀建築合法合規性，決策參與方式

13、如何篩選、盤點合法補償現狀物(wù)，出具補償依據

14、土(tǔ)地征收最新流程、程序與成本

15、增減挂鈎、占補平衡相(xiàng)關要點分析

16、國(guó)有土(tǔ)地入市(shì)、集體土(tǔ)地入市(shì)

（二）解決策略：

1、認識規劃發展曆程，抓住“機(jī)遇”、“窗(chuāng)口”

2、把握土(tǔ)規、城(chéng)規、生(shēng)态規關系邏輯，認識“多(duō)規合一(yī)”，更好對接政府

3、農用地、建設用地、未利用地等地類與土(tǔ)地開(kāi)發利用系統學習

4、規劃時間、審批程序、工(gōng)作内容把握，精準對接報(bào)批報(bào)建部門(mén)

5、土(tǔ)地用途區、建設用地管制區深刻理解、利用，确定可開(kāi)發區域

6、如何确定禁止開(kāi)發區域，及禁止開(kāi)發區利用要點，避免後期被拆

7、生(shēng)态保護紅(hóng)線利用要點、調整機(jī)遇要點分析

8、基本農田利用方向、調整操作方式、空間機(jī)遇

9、如何操作項目劃定《成片開(kāi)發區》，建設商品住宅

10、如何操作項目，達到(dào)土(tǔ)地征收前提條件(jiàn)，實現農用地轉用

11、城(chéng)市(shì)開(kāi)發邊界、成片開(kāi)發與土(tǔ)地征收關系分析

12、規劃圖件(jiàn)學習提升，地塊規劃要點分析，合法性研判

13、如何讓公司項目符合原始規劃詳操與流程，避免後期修改規劃（結合案例實操講解，包括要點、程序、時間等内容）

14、XX開(kāi)發商争取新增建設用地指标操作案例

15、XX縣存量建設用地盤活、周轉案例

16、如何抓住當下(xià)政策合理布局産業(yè)勾地、城(chéng)市(shì)更新項目

17、土(tǔ)地性質風險如何識破（涉及收并購、城(chéng)市(shì)更新項目）

18、房産性質風險如何識破（涉及收并購、城(chéng)市(shì)更新項目）

闆塊二：存量土(tǔ)地資産盤活路(lù)徑、交易模式、升值方法深度剖析與案例核心要點提煉、經驗吸取、”深坑“規避

案例一(yī)：存量土(tǔ)地交易的秘密——土(tǔ)地一(yī)二級聯動項目收并購案例深度剖析

1、我們該選擇何種項目進行交易？

2、項目交易前提、原則、關鍵點都有哪些？

3、如何全方位做好項目盡職調查

4、存量交易過程中需要注意哪些要點？

5、如何設定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實條款内容

7、如何做好退出機(jī)制，管理投資預期

8、如何設定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土(tǔ)地、資金、政策風險？

10、如何看(kàn)待項目升值，理性投資

11、如何預判市(shì)場、确定投資目的

12、如何選擇合作夥伴，确定合作目标

13、土(tǔ)地一(yī)二級聯動全流程解析

14、土(tǔ)地一(yī)二級聯動成本測算(suàn)

15、土(tǔ)地一(yī)二級聯動拿地策略

16、土(tǔ)地一(yī)二級聯動排他設定

17、土(tǔ)地一(yī)二級聯動風險規避

18、土(tǔ)地一(yī)二級聯動要點分析

案例二：開(kāi)發”陷阱“躲避的策略——土(tǔ)地變性開(kāi)發受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件(jiàn)遺憾、注意、補充之處

3、土(tǔ)地發展問題分析（過去、現在、将來）

4、土(tǔ)地本身問題分析（現狀、規劃、所有權、使用權、手續）

5、土(tǔ)地供地、交易、開(kāi)發手續合法性分析

6、所涉協議合法、合規性分析

7、土(tǔ)地閑置要點及風險點把控

8、如何避免土(tǔ)地閑置，規避投資損失

9、如何發現閑置土(tǔ)地風險，避免投資失誤

10、閑置土(tǔ)地未來能(néng)否開(kāi)發、如何開(kāi)發？

11、土(tǔ)地閑置開(kāi)發應對措施有哪些？

12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？

13、存量收購、參拍需要注意哪些關鍵要點

14、哪些存量地塊可以直接開(kāi)發？

15、哪些存量地塊屬于風險、違法開(kāi)發？

16、與政府合作關鍵注意要點

17、如何簽訂與政府的合作協議，規避未知風險

18、如何判斷下(xià)一(yī)步不可預測風險

19、存量開(kāi)發相(xiàng)關證據、政策、文件(jiàn)、要求梳理

20、類似案例其他關鍵要點結合、剖析、洞察、規避（法拍、深圳）

21、案件(jiàn)對于開(kāi)發企業(yè)的學習、借鑒意義

22、未來開(kāi)發如何控制“未知、不可靠”風險

案例三：”黑(hēi)鐵“時代的另辟蹊徑——工(gōng)業(yè)用地再開(kāi)發案例

1、工(gōng)業(yè)用地盤活路(lù)徑都有哪些？

2、工(gōng)業(yè)用地能(néng)否轉讓？

3、工(gōng)業(yè)用地能(néng)否變性？

4、工(gōng)業(yè)用地變性前提是什麽？

5、工(gōng)業(yè)用地變性需要做哪些工(gōng)作？

6、土(tǔ)地變性周期有多(duō)久？

7、工(gōng)業(yè)用地變性出讓方式有哪些？

8、工(gōng)業(yè)用地變性風險有哪些？

9、工(gōng)業(yè)變住宅操作流程與要點

10、工(gōng)業(yè)變住宅拿地方式

11、如何确定工(gōng)業(yè)用地價值

12、如何合理确定溢價空間

案例四：城(chéng)市(shì)更新的”博弈“——”城(chéng)中村(cūn)“改造案例常見(jiàn)誤區

1、全方位項目介紹

2、城(chéng)中村(cūn)改造項目全流程解析

3、城(chéng)中村(cūn)改造項目整體邏輯分析及要點

4、城(chéng)中村(cūn)改造項目土(tǔ)地問題分析及解決周期

5、城(chéng)中村(cūn)改造項目投資協議簽訂及風險規避

6、城(chéng)中村(cūn)改造項目資金注入及回收邏輯

7、城(chéng)中村(cūn)改造項目資金注入方式及風險規避

8、城(chéng)中村(cūn)改造項目政府關系及手續辦理

9、城(chéng)中村(cūn)改造項目征地、拆遷、整理痛點解決

10、城(chéng)中村(cūn)改造項目規劃設定及可售物(wù)業(yè)操作

11、城(chéng)中村(cūn)改造項目排他設定，保障拿地

12、城(chéng)中村(cūn)改造項目安置房回購要點

13、城(chéng)中村(cūn)改造項目投資、研判、分析

14、土(tǔ)地問題應對措施分析

15、協議問題應對策略分析

16、資金問題應對策略分析

17、政府談判應對策略分析

18、案例其他核心要點提煉、經驗吸取、深坑規避

第二天

闆塊三：城(chéng)市(shì)更新操作模式、流程、要點、實務、風險把控與痛點深度剖析

（一(yī)）西(xī)安城(chéng)市(shì)更新政策解讀(dú)、要求、發展及演變

1、系統城(chéng)市(shì)更新拿地流程及工(gōng)作要點指引

2、城(chéng)市(shì)更新概念、涉及項目、西(xī)安理解内涵

3、各城(chéng)市(shì)更新概況介紹（廣州、深圳、南(nán)京、合肥、上(shàng)海等更新模式、機(jī)構設置、更新對象、土(tǔ)地獲取、政策特點、風險要點等）

4、西(xī)安城(chéng)市(shì)更新體系建立與政策發展演變

5、西(xī)安城(chéng)市(shì)更新開(kāi)發要點、收儲要點、出讓要點分析

6、西(xī)安更新路(lù)徑、土(tǔ)地獲取、資金來源分析

7、西(xī)安最新《城(chéng)市(shì)更新條例》模式解讀(dú)、要點及特殊點

8、如何參與《城(chéng)市(shì)更新專項規劃》編制，落位公司項目

9、如何參與《城(chéng)市(shì)更新年(nián)度實施方案與計劃》，落實西(xī)安要求

10、如何做好城(chéng)市(shì)更新與産業(yè)升級結合利用

11、其他西(xī)安城(chéng)市(shì)更新政策解讀(dú)

（二）城(chéng)市(shì)更新主要操作方式、模式、流程、要點和操作實務、風險把控（結合西(xī)安講授）

1、城(chéng)市(shì)更新全流程解析、操作步驟與注意要點

2、城(chéng)市(shì)更新項目立項前提、要點

3、城(chéng)市(shì)更新改造方式、模式介紹

4、城(chéng)市(shì)更新主導單位介紹、主導單位特點

5、城(chéng)市(shì)更新政府主導征拆方式介紹、流程、優缺點

6、城(chéng)市(shì)更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優缺點

7、城(chéng)市(shì)更新政府+市(shì)場方合作方式介紹、流程、優缺點

8、城(chéng)市(shì)更新市(shì)場主導方式介紹、流程、優缺點

9、城(chéng)市(shì)更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要點及項目介紹

10、全面改造模式方向、報(bào)批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

11、成片連片改造模式方向、報(bào)批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

12、城(chéng)市(shì)更新微改造整治類方式、手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點

13、城(chéng)市(shì)更新項目計劃申報(bào)前提要求、審批、主體确認、要求、征地拆遷、土(tǔ)地獲取

14、城(chéng)市(shì)更新土(tǔ)地問題及建設情況分析調查（現狀、規劃、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡）

15、城(chéng)市(shì)更新政府收儲模式、土(tǔ)地整治模式講解

16、城(chéng)市(shì)更新方向與未來獲地用途方式

17、城(chéng)市(shì)更新獲地價格确定與資金來源

18、城(chéng)市(shì)更新土(tǔ)地風險把控（土(tǔ)地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等）

19、城(chéng)市(shì)更新項目風險把控（立項主體、資金、土(tǔ)地、合作者、手續、施工(gōng)等等）

（三）城(chéng)市(shì)更新實操案例及關鍵要點分析（結合實際項目梳理）

1、城(chéng)市(shì)更新範圍單元确定及問題分析

2、城(chéng)市(shì)更新土(tǔ)地用途、土(tǔ)地問題分析梳理

3、城(chéng)市(shì)更新現狀地上(shàng)物(wù)調查情況分析、規劃情況分析

4、涉及項目各類面積彙總分析（涉及權力人、土(tǔ)地權屬狀況、土(tǔ)地性質、占地面積、建築面積、房屋結構、房屋類型）

5、居民(mín)點狀況分析（房屋、庭院、圍牆（面積、高(gāo)度、牆厚、基礎厚材質））

6、項目征地補償拆遷狀況分析、流程把控、要點把控

7、土(tǔ)規、城(chéng)規、控規情況分析及協調調整

8、城(chéng)市(shì)更新曆史遺留問題處理及各類手續辦理

9、城(chéng)市(shì)更新改造方式、改造模式、更新主體确認

10、城(chéng)市(shì)更新複建标準、規模及安排分析

11、融資渠道分析及資金成本測算(suàn)

12、城(chéng)市(shì)更新地價确認方式及評估要點分析

13、城(chéng)市(shì)更新改造成本分析及測算(suàn)

14、城(chéng)市(shì)更新開(kāi)發周期确認及分析

15、城(chéng)市(shì)更新全項目複盤

闆塊四：城(chéng)市(shì)更新操作案例深度解析與全流程風險把控

1、西(xī)安XX城(chéng)中村(cūn)改造案例（項目情況、改造主體、開(kāi)發模式、項目規劃業(yè)态、土(tǔ)地問題、地方正常、項目痛點、風險把控、項目成效）

2、西(xī)安XX舊(jiù)廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）

3、北(běi)京市(shì)XX城(chéng)中村(cūn)改造項目（改造主體、主要工(gōng)作、項目手續流程、注意要點、征地拆遷）

4、北(běi)京XX舊(jiù)廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）

5、上(shàng)海XX城(chéng)中村(cūn)改造案例（項目情況、改造主體、開(kāi)發模式、項目規劃業(yè)态、土(tǔ)地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）