并購與倒閉并存，輕資産與技(jì)術(shù)輸出并舉時代

    2022年(nián)後疫情時代，商業(yè)面積3萬以上(shàng)商場，即将開(kāi)業(yè)近1000個(gè)，刷新曆史新高(gāo)。同時，商業(yè)面積3萬以下(xià)的社區商業(yè)，進入全面暴增時期，預計迎接超過三年(nián)的混亂。

    另一(yī)方面，房地産『三條紅(hóng)線』的三年(nián)緩沖期，将于2023年(nián)6月(yuè)到(dào)期，降債與償債壓力，已緻近半數房企出現倒閉風險，抛售持有商業(yè)資産作為(wèi)手段頻現，商業(yè)地産并購與抛售将是未來主旋律。

    商業(yè)地産目前四大趨勢明朗，包括并購與倒閉、輕資産與技(jì)術(shù)輸出、區域商業(yè)與社區商業(yè)分野、标準化與特色化并舉時代。這是行業(yè)的第二回合開(kāi)始，◻◻級商業(yè)大集團已成形，區域級商業(yè)集團積極布點應對。2025年(nián)前，商業(yè)地産将進入最終回合。

    商業(yè)地産共有七大模塊，拓展拿地、市(shì)調定位、籌備期招商、規劃設計、工(gōng)程建設、經營管理、融資與輕資産。然而，大量現金沉澱的商業(yè)地産本質，就(jiù)必須以輕資産的終點作為(wèi)拿地的初始！

    2022年(nián)10月(yuè)15-16日，威科咨詢第八屆地産總動員(yuán)系列課程《商業(yè)地産全流程策劃、定位與招商運營企劃實操心法》，此次課程邀請到(dào)威科咨詢高(gāo)級講師(shī)、商業(yè)地産實操專家張老師(shī)主講。由台灣第一(yī)代購物(wù)中心成功團隊引進，結合内地數家領頭商業(yè)集團實務管理核心知識，兼具境外成功經驗與内地落地實操作法，提供一(yī)整套全流程的項目定位、招商管理、後期運營、資産增值心法。

  課程收益 

  ◆  台灣成功商業(yè)地産的關鍵經營心法：場景式經營、大數據透析、消費(fèi)者掌控、優質服務、工(gōng)具方法論。

  ◆  大量項目案例與照(zhào)片，生(shēng)動直觀的印證，可直接引用于現有項目，實操與落地。

  ◆  超過18個(gè)國(guó)家與地區800個(gè)境外城(chéng)市(shì)案例，包括紐約、洛杉矶、舊(jiù)金山、西(xī)雅圖、首爾、馬尼拉、東京、大阪、福岡、新加坡、曼谷、台灣、香港、澳門(mén)、悉尼、墨爾本、惠靈頓、雅加達、吉隆坡、柏林、巴黎、倫敦、迪拜、阿布紮比等國(guó)外優秀商場案例分享。

  ◆  超過320個(gè)國(guó)内城(chéng)市(shì)案例。包括北(běi)京、上(shàng)海、廣州、深圳、沈陽、哈爾濱、天津、青島、包頭、呼和浩特、鄭州、西(xī)安、南(nán)京、蘇州、杭州、武漢、長(cháng)沙、合肥、福州、廈門(mén)、東莞、南(nán)甯、重慶、成都、貴陽、昆明、烏魯木(mù)齊、蘭州、拉薩等約3,000個(gè)商業(yè)項目實地考察，現場互動解析成功與失敗原因。

  ◆  揭密國(guó)内位居領先的商業(yè)地産集團，包括龍湖(hú)、萬達、萬科、新世界、北(běi)京金融街的核心經營能(néng)力。

  課程對象

    董事(shì)長(cháng)、總裁、副總裁、總經理、副總經理、營銷運營總監、産品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業(yè)地産相(xiàng)關人員(yuán)；

    各類商業(yè)經營機(jī)構、商業(yè)地産管理服務機(jī)構、商業(yè)地産策劃營銷及相(xiàng)關業(yè)界人士。

  講師(shī)介紹

   張凱勝老師(shī) 威科咨詢高(gāo)級講師(shī)、商業(yè)地産實操專家

◆  台灣第一(yī)代商業(yè)地産團隊。

   台灣METRO WALK國(guó)際購物(wù)中心籌備與開(kāi)業(yè)經營團隊。

◆  曾任職國(guó)内商業(yè)地産前五強，集團商業(yè)高(gāo)管。

   外資港商新世界百貨中國(guó)東北(běi)區域、民(mín)企萬達集團商業(yè)管理公司總部、民(mín)企龍湖(hú)集團商業(yè)地産總部、民(mín)企萬科杭州區域總部、國(guó)企北(běi)京金融街商業(yè)管理公司總部。

◆  實力操盤項目近百個(gè)。

   台灣METRO WALK國(guó)際購物(wù)中心、ETMALL購物(wù)（網路(lù)、型錄、電(diàn)視）。

  萬達廣場44家、龍湖(hú)天街20家、萬科社區廣場20家、新世界百貨7家。

◆  國(guó)内領先企業(yè)線上(shàng)線下(xià)智能(néng)信息化商業(yè)操盤者。

   擔任萬達與龍湖(hú)大數據信息化建設與線上(shàng)線上(shàng)操盤手。從(cóng)組織團隊、建立制度、IT系統建立、搭建平台、日常運營等深入且實戰多(duō)年(nián)實務經驗。

◆  現任北(běi)京大學商業(yè)地産總裁班專家顧問。

  2016年(nián)至今，持續擔任北(běi)京大學商業(yè)地産總裁班、标杆房地産班、标杆智庫商業(yè)班專家顧問導師(shī)。

◆  現任聯商網、赢商網、中購聯商業(yè)地産專家顧問。

   持續擔任聯商網、赢商網商業(yè)地産專家顧問，參與協助◻◻百貨、超市(shì)、購物(wù)中心等企業(yè)提升商業(yè)管理能(néng)力。

◆  受邀◻◻商業(yè)集團内訓。

   長(cháng)期擔任台灣與内地各大企業(yè)内訓導師(shī)，台灣培訓機(jī)構認證講師(shī)，并曾受邀多(duō)家商業(yè)集團内部高(gāo)管培訓，2020年(nián)至2021年(nián)曾服務以下(xià)商業(yè)集團與項目内訓：包括星河商業(yè)集團、招商積餘商業(yè)集團（原中航九方）、綠城(chéng)商業(yè)集團、重慶融彙商業(yè)集團、華僑城(chéng)歡樂海岸商業(yè)集團、廈門(mén)兆翔商業(yè)集團、天河城(chéng)商業(yè)集團、華潤華中區商業(yè)、長(cháng)沙友(yǒu)阿商業(yè)集團、紅(hóng)星上(shàng)海商業(yè)集團、龍光(guāng)深圳商業(yè)、國(guó)瑞重慶商業(yè)、國(guó)泰重慶商業(yè)、印力深圳商業(yè)、正和鄭州商業(yè)、中糧大悅城(chéng)杭州商業(yè)、常州百貨商業(yè)集團、海信商業(yè)集團、瑞安佛山商業(yè)、邯鄲陽光(guāng)商業(yè)集團、常州泰富商業(yè)集團、上(shàng)海張江商業(yè)集團、榆林文昌商業(yè)集團等。

 課程大綱

一(yī)、後疫情時代的商業(yè)地産市(shì)場現狀   

1、疫情仍未消退下(xià)，企業(yè)如何活下(xià)來是首要的課題。

2、國(guó)内購物(wù)中心2020年(nián)開(kāi)始的市(shì)場現狀，并購與倒閉的集團化，2025年(nián)前主要商業(yè)集團正式底定。

3、商業(yè)地産5大困境與機(jī)會(huì)并存：同質化嚴重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上(shàng)線下(xià)合、存量盤活興。

      4、未來的5大發展趨勢顯現：消費(fèi)者與商戶、資産管理、智能(néng)大數據、社交體驗、社區生(shēng)活中心。

二、商業(yè)地産輕資産思維貫穿全流程                                                                                     

1、商業(yè)地産資産五周期：融、投、建、管、退

2、資産管理六大組成：戰略、成本、管理、系統、組織、風險

3、二個(gè)模式的選擇：輕資産與技(jì)術(shù)輸出的優劣分析

4、輕資産的關鍵财務指标：YTC的解構與分析

5、由YTC帶來的關鍵經營法則：做好分母與分子的管控

6、五個(gè)關鍵因素：開(kāi)業(yè)日、三年(nián)利潤、合同彈性、優先條例、銷售承諾

7、拿地前四個(gè)清晰：面積、開(kāi)業(yè)年(nián)月(yuè)、開(kāi)業(yè)前三年(nián)YTC、開(kāi)業(yè)後輕資産年(nián)

8、拿地後二個(gè)明确：建造成本管控、能(néng)耗效率測算(suàn)

9、操盤者的第一(yī)堂課：商業(yè)面積的合理性，733與萬達大數據法則

10、操盤者的第二堂課：主力店數量組合與餐飲業(yè)态的最低(dī)思維

11、操盤者的第三堂課：項目獨有主題與建造成本的平衡學

      12、操盤者的第四堂課：首年(nián)租金溢價法則（麥當勞5+5）

三、優秀商業(yè)集團案例                                                                                     

1、龍湖(hú)與凱德商業(yè)集團經營指标YTC的解析

      2、紐約、柏林、迪拜、巴黎、倫敦、台北(běi)、東京、曼谷、新加坡、悉尼等18國(guó)120個(gè)項目

獨有主題設施。

四、商業(yè)地産基于核心商圈的規劃定位                                                                                     

商業(yè)地産三個(gè)核心問題：引流、留客、導流

第一(yī)個(gè)核心問題『引流』：客人為(wèi)什麽要來？

   A）商場懂(dǒng)顧客：定位準确

   B）變形蟲核心商圈畫(huà)法

   C）租金溢價的客流法則

1、策劃定位的作用：承接拓展模塊，主力店招商的羅盤

2、三項理解先行：建立項目外部基礎資訊

   A）理解城(chéng)市(shì)：政府十三五計劃解讀(dú)、關鍵城(chéng)市(shì)建設與人口趨勢

   B）理解商圈：競争商圈機(jī)會(huì)點判讀(dú)、五種交通(tōng)工(gōng)具繪制、小(xiǎo)區調查六個(gè)核心

   C）理解消費(fèi)者：廣度與深度消費(fèi)者調研，基礎資料與消費(fèi)決策調研

3、三項決策制訂：确認項目内部的決定方案

   A）産品定位：消費(fèi)者偏好與商戶的預招商平衡

   B）動線規劃：生(shēng)命之線與立體化思維、DROP思維、冷區預判與熱區創造

   C）收益回報(bào)：立體化業(yè)态樓層、多(duō)種測算(suàn)方案選擇、董事(shì)長(cháng)審批、7%測算(suàn)

五、優秀商業(yè)集團案例                                                                                     

1、北(běi)京金融街大都會(huì)項目核心商圈調研報(bào)告

2、杭州黃龍萬科中心項目核心商圈與競争者調研報(bào)告

3、中糧祥雲小(xiǎo)鎮動線診斷推演五步驟、深圳萬象天地動線模拟

4、紐約、柏林、迪拜、倫敦、台北(běi)、東京、曼谷、新加坡、悉尼等18國(guó)120個(gè)項目有價值動線案例。

六、商業(yè)地産基于定位的招商實施                                                                                     

招商先行，項目設計與工(gōng)程建設的依據

      1、招商三大核心：6項核心調研與首次招商預判、3年(nián)收益測算(suàn)與決策文件(jiàn)

      2、招商三大原則：主力店先行才可施工(gōng)、三大業(yè)态平衡呼應定位、關鍵品牌獲取與對待

      3、招商三大思維：立體化招商奠立基礎、區域與垂直提升業(yè)态精準、品牌角色賦予合理階段

4、招商三大管控：制度表格統一(yī)語言、節點有序推進、紀律嚴肅高(gāo)效率

5、招商二大法寶：品牌借位思考、團隊招商作戰

6、商家盈利預判法則：商家盈利的招商思維

7、商品力是搶奪商戶的新能(néng)力

     A）承諾品牌更多(duō)消費(fèi)者『接觸力』：迪拜Out Let Mall、雅加達Mall Artha Gading等案例

     B）承諾品牌商場貢獻的『成交力』：巴黎Vill Up、東京Venus Fort、達特福德Bluewater等案例

     C）承諾品牌商場帶來的『利潤力』：曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例

8、商業(yè)業(yè)态與品牌新趨勢

     A）單客群導向：由樓層業(yè)态落位轉為(wèi)單客群多(duō)業(yè)态聚落（七寶萬科、曼谷Central Embassy等案例）

     B）感情媒介：女人的閨密對話空間（上(shàng)海長(cháng)風大悅城(chéng)、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西(xī)店等案例）

     C）社交互動：跨業(yè)态結合引領社交聚集（紐約Westfield、新西(xī)蘭The Colombo等案例）

     D）生(shēng)活品味：增加高(gāo)頻率到(dào)訪的生(shēng)活結合（香港領展、蘇州鄰裡(lǐ)、武藏小(xiǎo)杉 LaLaterrace等案例）

七、商業(yè)地産基于客戶視角的經營能(néng)力                                                                                     

商業(yè)地産三個(gè)核心問題：引流、留客、導流

   第二個(gè)核心問題『導流』：客人在店内怎麽走？

      A）商場知顧客：大數據透析

      B）拿錢(qián)來換：室内WIFI LBS、店鋪級客流

      C）拿勤來換：1080條痕迹

  第三個(gè)核心問題『留客』：客人為(wèi)什麽重複再來？

      A）顧客愛商場：用心經營效果

      B）一(yī)分鍾攔截溝通(tōng)

      C）經營技(jì)巧與大數據引進

1、經營二關鍵：持續讓主力店保持客流制造能(néng)力、有效導引客流至高(gāo)租金商戶

2、核心商圈的徹底掌握：從(cóng)門(mén)口掌櫃調整深入商圈

3、内外動線的理解：掌握客流方向就(jiù)是掌握鈔票流向

4、善用數據分析系統：仰賴經驗不如相(xiàng)信科學數據說故事(shì)

5、生(shēng)活中心的建立：回到(dào)商業(yè)地産的内涵

6、會(huì)議溝通(tōng)的管理：讓耳朵為(wèi)管理帶來真相(xiàng)

7、日常巡場的落實：用腳走出團隊的專業(yè)

8、各項報(bào)表的支持：習慣有的放(fàng)矢的報(bào)表解讀(dú)

9、五感經營的思維：眼耳鼻口皮膚的掌控力

10、品牌經營分類：二個(gè)指标四個(gè)象限的聰明工(gōng)具

11、同質化的因應：關鍵數字的經驗傳授

八、台灣工(gōng)匠(jiàng)核心境争力                                                                                    

1、口訣一(yī)：BUYER的溝通(tōng)

2、口訣二：1080

3、口訣三：六個(gè)問題

4、口訣四：硬與軟兼具

5、口訣五：733

6、口訣六：MARK

九、現場解惑